Uanset om en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv står for etableringen af tagboliger, er det vigtigt at kende tørreloftets potentiale – både teknisk, juridisk og økonomisk. Bygherrerådgiver og advokat René Michael Elling fra AMC North giver sine anbefalinger til en optimal proces og dermed det bedste resultat.

  1. Analyse: Idéoplæg og afdækning af potentiale
    Analysefasen er den vigtigste, når man som ejer- eller andelsboligforening vil sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv stå for etableringen af tagboliger. Analysefasen afdækker nemlig potentialet. Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er, og hvilke hindringer der er for at indfri det. Det gælder både etableringen af nye tagboliger og ‘knopskydning’ på eksisterende lejligheder på øverste etage. 

    Analysefasen tager udgangspunkt i, at bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening har fået et mandat til at lave et idéoplæg, som konkretiserer projektet. Det udspringer som regel af, at der er et mere eller mindre akut behov for vedligeholdelse af ejendommen – f.eks. et nyt tag. Idéoplægget beskriver behovet, hvordan man vil løse det økonomisk ved etablering af tagboliger, og hvilke rådgivere og interessenter det kræver. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, oftest en arkitekt, og en advokat som juridisk rådgiver, samt en hovedentreprenør, hvis ikke foreningen vælger at sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler, som er en totalentreprenør.

    Næste skridt i analysefasen er at foretage en såkaldt due diligence – altså en teknisk, økonomisk og juridisk undersøgelse af ejendommen og projektet. Den byggetekniske rådgiver gennemgår ejendommen – eventuelt med udgangspunkt i den eksisterende vedligeholdelsesplan for ejendommen: Hvilke udbedringer bør der foretages, hvad vil de koste, kan der etableres tagboliger og/eller knopskydninger, og hvad vil det koste? 

    Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger, og om de eksisterende faldstammer og varmesystemet er dimensioneret til flere lejligheder. Det kræver ingeniørrådgivning.

    Mht. til den juridiske rådgivning er der endnu en vigtig pointe: Ofte bliver advokaten først koblet på senere i processen for at gennemgå kontrakterne. Men en advokat med erfaring i etablering af tagboliger kan med fordel fungere som rådgiver fra start til slut i projektet, hjælpe med at udvælge og koordinere de øvrige rådgivere samt foretage den juridiske og økonomiske due diligence. 

    Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet. 

    Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som ejerlejligheder. Det kan kræve revisorrådgivning.

    Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne – eventuelt i samarbejde med en ejendomsmægler. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

  2. Planlægning: Præcist udbud og ansøgning om byggetilladelse
    Idéoplægget og due diligencen danner grundlag for, at den byggetekniske rådgiver laver et dispositionsforslag. Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af projektets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø – herunder også forslag til overordnet materialevalg, principper for konstruktion og installation samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget ligger forud for den tekniske rådgivers udarbejdelse af et myndighedsprojekt for at opnå byggetiladelse.

    Dispositionsforslaget og myndighedsprojektet danner grundlaget for udarbejdelse af hovedprojektet, som bruges til udbudsmaterialet, som den byggetekniske rådgiver udarbejder for at indhente tilbud fra hovedentreprenører eller eventuelt fra ejendomsudviklere. Jo mere præcist udbudsmaterialet er, desto bedre et projekt får man i forhold til kvalitet og økonomi. 

    Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger undervejs i byggeriet, ligesom man styrer præcist, hvad man får, når en ejendomsudvikler laver et nyt tag og renoverer ejendommen som betaling for tørreloftet. F.eks. er der stor forskel på, hvad ‘nye vinduer’ er.

    Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, danner dispositionsforslaget også grundlag for den ansøgning om byggetilladelse, som man indsender til kommunen i planlægningsfasen. Hvis man sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, er det dennes ansvar.Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi.

  3. Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi
    Den første del af gennemførelsen er at sikre sig juridisk, at aftalegrundlaget stemmer overens med udbudsmaterialet. Det er også på det tidspunkt, at det kan være nødvendigt, at den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen i foreningen justerer projektet, hvis noget viser sig at være for dyrt at gennemføre. 

    Når kontrakterne er kontrolleret og underskrevet, kan arkitekten og hovedentreprenøren eller ejendomsudvikleren gå videre med arbejdet. Derefter er det primært den byggetekniske rådgiver, som har den løbende kontakt med håndværkerne på byggepladsen. Men advokaten har også en aktiv rolle i forhold til at vurdere, hvorvidt aftalesedler – altså ekstraregninger – er berettigede, ligesom advokaten kan udføre den løbende kontrol af projektøkonomien.

  4. Afslutning: Byggeregnskab og rapportering på generalforsamling
    Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, kan det også være advokaten, som udarbejder det endelige byggeregnskab, hvis ikke administrator gør det. Advokaten kan desuden stå for en afrapportering om byggeprojektets forløb og økonomi – herunder dokumentation for, at bestyrelsens løbende beslutninger har været inden for det mandat, som beboerne gav – og fremlægge afrapporteringen på en generalforsamling.

Fakta om metoden
For at kunne fastslå potentialet for tagboliger er det vigtigt at kende ejendommens muligheder og begrænsninger. Advokatfirmaet AMC North har sammen med arkitektfirmaet Hune & Elkjær udviklet en grundig metode, som er med til at skaffe fuldt kendskab til ejendommen i de første faser til i sidste ende at sikre, at byggefasen bliver gennemført så effektivt som muligt. 

Inspiration